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              餐飲店急轉,是“餡餅”還是“陷阱”?

              Date:2019-11-16 09:46:31

              前幾天有個想開店的朋友問我,說看了一個急轉的店面,地段不錯,人流量挺大的,要不要接手。


              其實這種問題很難回答,因為問題范圍太大,表述不精準,根本沒法回答。我之前寫過一篇文章《如何精準表述問題》講了怎樣才能把問題精準的提出來。


              雖然這個問題我不能直接給他答案,但是關于店面急轉我還是有話要說。


              大部分人開店都是靠租房子來解決店面問題的。那么,租房的時候就要多留個心眼了。


              如果你是從房東手中直接租房的,要注意訂立好租房合同; 如果你是接手轉租店的,就要多多調查。 


              翻開報刊分類小廣告,或者網上隨便搜索店鋪轉讓,就會發現許多轉讓的店面:咖啡店、早餐店、餐廳、小花店,甚至是培訓班。轉店的理由無非是準備出國、搬家、身體不佳等,且轉讓的費用乍聽之下也相當劃算,這怎能不令創業族怦然心動?


              但你可曾想過,怎么會有這么巧的事?打十遍電話就有一大半的人說同樣的理由。這背后是否也隱藏著不為人知的陷阱?其實只要你花點心思去研究,答案是很容易找到的。


              1 店鋪急轉的不為人知的原因 

               

              轉讓一家店,不管店主理由說的有多好,一定要有自己的獨立判斷,店鋪轉讓的原因,說來說去,無外乎以下幾種:


              (1)開店的人頭腦發熱,以為餐飲很賺錢,店開了以后才發現事與愿違,所以就想及時止損。


              (2)店開了招不到人,招來了人留不住,實在沒辦法,老板就不想干了。


              (3)老板經營的項目不合適,不賺錢。


              (4)老板做的這個項目開始沒落了,想脫手準備做其他項目。


              (5)位置可以,但是租金太高,開店等于給房東打了工。


              (6)位置太偏,沒有客流,所以生意很差。


              (7)房屋不允許做餐飲,辦理不了證件。


              (8)房東惡意漲租金,或者因為其他原因想攆走租賃者。


              (9)房屋要面臨拆遷。


              (10)周邊要施工,修路或者修地鐵,或者周邊主要客群要減少,比如學校搬遷等。


              如果是前五種原因,那就說明這個地方本身不存在太大問題,這個時候需要思考的就是這個老板做不好的原因是啥,自己有沒有能力規避這些問題,能不能做到更好。 如果可以,接下來就可以考慮是否接手,怎樣接手的問題了。


              如果自己觀察論證后發現原因是后五種,那么這個地方可能就不值得考慮了。


              很多初入行的創業者因為沒經驗,往往會被這樣的地方坑。尤其是當你看到位置又好價格又低的有違常理的地方時,一定要多想想,這到底是餡餅還是陷阱?


              2 接收轉租店時應該注意的問題  


              如果你看準了一個地方,準備要轉租,那么這個時候還要小心謹慎地論證以下這些問題: 


              01 確認談判對象的身份        

                              

              確認談判對象的身份,也就是現任店主的身份。


              有時候我們想當然,看到有個人出來和你談就認為他是老板,很多欺詐就是在這里產生的。


              其實這個問題是比較容易解決的,可以用三個方法去確認這個事情:


              一是問問周邊商鋪這個店老板是誰;


              二是看他的租房合同;


              三是看他的營業執照上的人代表是不是和你談判的這個人。這個身份沒有確定的話,談判沒有必要開始,也絕不能開始。


              02 弄清房屋產權        

                              

              產權就是房屋的歸屬權。


              你要先搞清楚和你談的這個人是不是房東,有沒有房屋的產權證明。如果是二房東的話,一定要清楚他把商鋪出租或轉讓給你有沒有經過原房東的同意,一定要防止日后因為這個事情扯皮。而且,簽署合同最好是和房東簽,不能直接和二房東簽。


              03 弄清門面是否會拆遷 

                                     

              弄清門面是否會拆遷,周圍會不會有大的變動,如道路改造等。


              有的店鋪剛剛接手,還沒有裝修完,就面臨拆遷,到時候,你就只能打掉牙齒往肚子里咽了。


              04 弄清前任租賃戶債務         

                             

              首先是供應商的貨款,現在很多生意都是先拿貨再結算的,如果你前任店主欠了供應商的貨款的話,即使你和他的協議里面寫清楚債務與你無關,他們也許會天天來堵你的店,那你就損失大了!而且律師說這種事情法律一般是支持供應商的,搞不好你還要吃啞巴虧!


              其次是水電、煤氣等費用有沒有結清,這些東西花點時間是蠻好打聽清楚的!


              所以,一定要與房東確認租期,水電、電話等日常設備須清轉讓店主協助更新;“盤”加盟店還要注意契約是否允許轉讓他人。


              05 房屋租金等情況    

                                 

              房屋的租金、交租方式、押金、免租期、租金遞增情況這些,必須找到原房東,由房東、轉租方和你,三方互相協商,把出租方的權利轉到你頭上,而將出租方與房東的一切債權債務做一了斷,這樣才能避免欺詐。


              不能聽轉租方給你許諾,最后房東不承認了,只能再互相扯皮了。


              06 資產清單及權利      

                                

              決定要簽約時,一定要見清楚房屋契約、營業登記的轉讓、設備的好壞程度等,再與房東、轉讓者一起簽訂轉讓協議,將資產清單、售讓權利范圍寫清楚。


              3 還有哪些隱患要考慮?  


              除了以上這些,還有一些小細節在接店時應該注意一下,以防患于未然:


              01 房東個人品質和素養怎么樣  

                               

              在和房東交談的過程中,要觀察和了解房東這個人怎么樣,是不是個講理的人,是不是那種唯利是圖的人,是不是那種難纏的人。因為最終你要和和這個人打交道,必須得對對方的情況有所了解,很多事情要防患于未然。


              舉一個例子:我有一個朋友開了一家店,因為位置比較好,所以生意比較好。他一個朋友看到了眼紅,私下里就去找了房東,給房東塞了幾千塊錢,然后房東就找各種理由不讓他干了。等他搬走的時候發現他自己朋友去那接著做他原來的生意了,為此他和朋友徹底分道揚鑣了。不過他朋友也是好景不長,沒干多久又被房東給趕走了,因為有人出了比他更多的錢。


              所以,遇到了這樣的房東,再好的位置也不要去動,能避開多遠就避開多遠。


              02 側面打探房東本人及親屬有沒有做餐飲的


              前邊我也說過一個例子,我一個客戶,因為房東看到他生意好自己想干,于是就不讓他干了。這種情況在餐飲里很多,等你辛辛苦苦把店養起來了,最后被房東給截胡了,這樣的事情時有發生。


              所以在考察店鋪的時候我們有必要多一個心眼,了解一下房東是做啥的,他自己或者他親戚里有沒有在做餐飲或者準備做餐飲的,防止自己到最后成了給人養店的炮灰。


              如果存在這樣的隱患,但是自己又不想放棄這地方,那就要實現在合同里把后續的一些問題都約定清楚,以防后患。


              03 物業及周邊居民關系是否好處理      

                        

              物業和周邊居民的關系是否好處理,這也是一個關鍵點。


              因為我們開店做生意,周邊這些人不僅是我們的顧客,又是我們的鄰居,關系處理不好的話,勢必會對生意造成不良的影響。


              舉一個例子:我們之前接過一家在社區底商的店,位置不錯,而且沒有轉讓費。我們四處打聽包括和房東聊了以后了解了之前的大概情況。之前在這做的一個年輕人,因為脾氣比較爆,和物業以及樓上住戶的關系處理的非常糟糕,物業整天找事情,樓上的住戶整天投訴,工商局藥監局隔三差五來店里檢查,最后小伙子扛不住了,就跑路了,店也不要了。


              我們當時分析了情況,覺得關鍵在于周邊的關系,所以就去主動找了物業,給人買了煙,請吃飯,物業這塊基本上沒啥問題了,并且還答應幫我們和樓上住戶溝通。開業前我們給樓上的人都發了店里的免費品嘗券和優惠券,結果問題就很好的解決了。


              總結一下,在接手轉讓店鋪的時候,要多留一點心,少一點天上掉餡餅的占便宜心態,多一點思考,排除陷阱和套路,不管別人急轉不急轉了,自己一定要謹記: 心急吃不了熱豆腐,多一點耐心,給自己更多安全放心。


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